Elővásárlási jog

Miután nagyon sok régebben épült többlakásos ház is még mindig osztatlan közös tulajdonban van, ezért röviden írunk a Ptk.-ban általánosan szabályozott  elővásárlási jog leglényegesebb szabályairól:

Ha valamilyen dolog (jellemzően pl. lakás, telek) több személy tulajdonában áll, akkor az egyik tulajdonostárs eladni kívánt tulajdoni hányadára a másik tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg.  

Az ilyen vételi ajánlatot  – és eladási szándékot – a tulajdonostársnak az összes többi tulajdonossal közölnie kell, ha a vásárló a tulajdonosokon kívülálló más személy. Ennek a közlésnek ki kell terjednie az adás-vétel összes lényeges feltételére így különösen:
– a vételár összegére,
– a vételár megfizetésének módjára (egyösszeg, részletfizetés, készpénz, átutalás stb.)
– a vételárfizetés időpontjára (időpontjaira)
– a dolog (lakás, telek) átadásának időpontjára, feltételeire,
– a vevő által vállalt egyéb fizetési kötelezettségekre (pl. vételárfizetésen túl a lakás tehermentesítése)
– minden olyan egyéb feltételre, amelyet az eladó és a vevő lényegesnek tartanak.

A legkorrektebb megoldás ilyenkor, hogy a tulajdonos a vevővel kötendő szerződés teljes tervezetét elküldi a többi tulajdonostársak, így nem lesz később vita abból, hogy az eladó esetleg elhallgatott valamint a többi tulajdonos elől.  A többi tulajdonosnak ésszerű határidőn belül (általában a kézhezvételről számított 10-15 nap) nyilatkoznia kell arról, hogy élni akar-e az elővásárlási jogával vagy sem. Amennyiben a határidőn belül egy vagy több tulajdonostárs az elővásárlási jogával élni akar, akkor a tulajdonosok között jön létre a szerződés.
Ha a tulajdonostársak kifejezetten lemondanak  az elővásárlási jogról, vagy hallgatnak, akkor  az eladó eladhatja a kívülállónak a tulajdonrészét.   

Mi történik akkor, ha a tulajdonostárs nem tájékoztatja a többieket, hanem megköti a szerződést anélkül?  Ebben az esetben azt kockáztatja, hogy a többi tulajdonostárs megtámadja a szerződését, ugyanis  ez a többi tulajdonostárssal szemben hatálytalan szerződésnek minősül.     A megtámadásra a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de max. három évig van lehetőség.  

Van-e elővásárlási jog ajándékozás esetén?  Az ajándékozás ingyenesen történik. Nincsen tehát mit megvenni, így  vétel hiányában  az elővásárlási jogot sem lehet gyakorolni.

Az elővásárlási jog legfontosabb Ptk. szabályai:

5:81. § [Elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog]

(1) A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg.

(2) Ha az eladó számára nyilvánvaló, hogy az ingatlannak ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonosai is vannak, részéről az ajánlat közlésének kötelezettsége azokkal szemben is az általános szabályok szerint áll fenn. Ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonosok esetén a közlési kötelezettség elmulasztásából folyó jogkövetkezmények nem alkalmazhatók azzal a jogot szerzővel szemben, aki a szerződés megkötésénél jóhiszeműen járt el.

(3) A tulajdonostársak az elővásárlási, előbérleti vagy előhaszonbérleti jogot az érintett tulajdoni hányadra tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják. Ha közöttük megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki – akár másik tulajdonostárssal közösen – az érintett tulajdoni hányadra az ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási, előbérleti vagy előhaszonbérleti jog egyedül őt vagy őket illeti meg. Ha több ilyen – egyedül fellépő – tulajdonostárs van, közülük a tulajdonos választ; az elővásárlási, előbérleti vagy előhaszonbérleti jog a választott tulajdonostársat illeti meg.

(4) A külön jogszabályban biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostársat e törvény alapján megillető elővásárlási jogot.

(5) A tulajdonostárs az elővásárlási jogot végrehajtási árverés esetén is gyakorolhatja.

6:222. § [A vételi ajánlat közlése az elővásárlásra jogosulttal]

(1) Ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.

(2) Az ajánlat közlése a tulajdonos által tett eladási ajánlatnak minősül. Az ajánlati kötöttségre a távollevők között tett ajánlatra vonatkozó szabályokat azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a tulajdonos ajánlati kötöttségének idejét a szerződés általános szabályaiban meghatározottnál rövidebb időtartamban nem határozhatja meg.

(3) Ha a jogosult az ajánlati kötöttség ideje alatt nem tesz elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos a dolgot az ajánlatot tevő harmadik személy ajánlatának megfelelően vagy annál az eladó számára kedvezőbb feltételek mellett eladhatja.

(4) Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlatot elfogadja, a szerződés közöttük jön létre.

(5) Ha ugyanazon dologra nézve több személyt azonos rangsorban illet meg elővásárlási jog, és közülük többen tesznek elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos késedelem nélkül köteles erről a jogosultakat tájékoztatni, akik a tájékoztatás hatályossá válásától számított nyolc napon belül elfogadó nyilatkozatukat visszavonhatják. E határidő leteltekor az adásvételi szerződés a hatályos elfogadó nyilatkozatot tett jogosultakkal jön létre. Az elfogadó nyilatkozatot tett jogosultak egymás közötti érdekeltségük arányában szereznek közös tulajdont. Ha az elfogadó nyilatkozatot tett jogosultak érdekeltségének aránya nem állapítható meg, a jogosultak egyenlő arányban szereznek tulajdoni hányadot a dolgon.

6:223. § [Az elővásárlási jog megszegésével kötött szerződés hatálytalansága]

(1) Ha a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést, az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan.

(2) A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti azzal a feltétellel, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötéstől számított három év elteltével nem érvényesítheti.

Épülő házak

Van-e elővásárlási joga annak a tulajdonosnak, aki egy épülő társasházban már mások előtt vásárolt lakást?  A válasz egyszerű: nincsen!

Az elővásárlási jog ugyanis meglévő tulajdonosokat illet meg. Amíg egy társasház épül, jogilag nincsenek benne lakások, így a vevők lakástulajdonosok sem lehetnek. Ez a helyzet mindaddig fennáll amíg magát a társasházat és a lakásokat önállóan be nem jegyzik az ingatlan-nyilvántartásba.  Ebben az esetben a társasházi alapító okirat vagy az összes tulajdonos külön szerződése mondhatja ki, hogy a lakástulajdonosokat egymás között elővásárlási jog illeti meg. Ez azonban a jövőre nézve életveszélyes kikötés is lehet, mert ellentéteket, negatív érzelmeket is  belevonhat egy későbbi adás-vételbe, de ezen kívül is hihetetlenül megbonyolíthatja, megnehezíteni egy lakás eladását.   

Mi a helyzet a teremgarázsokkal?
A teremgarázsok tipikusan egy teljes és önálló tulajdoni egységet (albetétet)  testesítenek meg, amelyben minden vevőnek egy kis tulajdoni hányada van, maga a beálló (a csík). Vannak olyan szerződések amelyek erre a “csíkra” kizárólagos használati jogot is alapítanak. 

Az elővásárlási jog szempontjából több probléma is felmerül a teremgarázs helyekkel kapcsolatban.

1./ A közös tulajdonban álló teremgarázs albetét tulajdoni hányadának értékesítése esetén van-e elővásárlási joga a többi tulajdonosnak?
Főszabály szerint VAN. 

2./ Hogyan minősülnek az olyan szerződéses rendelkezések, amelyek szerint a vevők “előre lemondanak” a majdan gyakorolható elővásárlási jogukról?

a./ Ez egy nagyon vitatható rendelkezés, mert a tulajdonos olyasmiről mond le, amit nem is ismer. Az elővásárlási jog ugyanis mindig a konkrét helyzethez – a konkrét vételi ajánlathoz igazodik – és hogyan lehetne egy ismeretlen tartalmú, jövőbeli vételi ajánlattal kapcsolatos jogról lemondani? 

b./ A jognyilatkozatok nagyon ritka kivételektől eltekintve azokat kötik, akik azt megtették. Ha valaki eladja a a teremgarázs helyét egy új tulajdonosnak – és a többi eredeti tulajdonos tisztességes módon nem él az elővásárlási jogával, mert anno ilyen adásvételi szerződést kötött – ez még egyáltalán nem jelenti azt, hogy a bekerülő új tulajdonost kötik  az előző tulaj nyilatkozatai.    Továbbértékesítés esetén tehát a belépő  új tulajdonosnak már vita nélkül lesz elővásárlási joga.

3./ Mikor nem terheli az ajánlat közlési kötelezettség a tulajdonost a többi tulajdonos felé?
Lásd lejjebb Ptk. 6: 222 §

4./ Előbérlet

A szerződések nagyon ritkán rendelkeznek a bérletről, pedig sokan azért vásárolnak több garázshelyet, hogy azt később bérbeadják.  A többi tulajdonostársat ilyen esetben előbérleti jog illeti meg, amelynek közlésére, gyakorlására stb. az elővásárlási jog szabályai irányadók.

szerző: DRL