Segítség a lakás műszaki átadás-átvételéhez

Műszaki átadás

A CSOK kedvezményt igénybe vevőknek különösen fontosak a lakás alapterületi adatai, a helyiségek funkciói stb. Erről az oldal végén külön szó van.

A helyzet nagyon komoly anyagi vonzatai miatt külön cikkben van szó a műszaki átadás késedelméről, és az ilyen esetben érvényesíthető vevői igényekről, a kötbérről.

Most pedig lássuk a műszaki átadás-átvétel lehetséges problémáit.

Sokan nem tudják, hogy a megvásárolt új lakás  megvizsgálása nemcsak jog, hanem egyben törvényi kötelesség is! 

A műszaki átadás-átvételkor észre nem vett hibák miatt később nehezen, vagy egyáltalán nem tudod bizonyítani, számon kérni   és kijavíttatni a lakásod műszaki hibáit. A műszaki átvételhez kapcsolódó szerződéses trükköket és azok súlyos következményeit a „Lakást venni ésszel! Lakásvásárlási útmutató” című tanulmányban már alaposan elemeztem, így nem térnék rá vissza.

Vannak olyan problémák  amelyek már a műszaki átadáskor kiderülnek és vannak, amelyeket a beköltözés utáni  időben tapasztalunk meg (un. rejtett hibák). Ezeknek a köznyelvben “garanciális”  hibáknak, a jogban pedig hibás teljesítésnek és az ebből származó származó jótállási, szavatossági igényeknek nevezett problémák  kezeléséről a tanulmányban már  szó volt.

Egy lakást átvenni látszólag  egyszerű dolog. Sokan azonban még azt sem tudják, hogyan kell  egy lakás alapterületét szabályosan lemérni (és pont nem úgy, ahogy gondolod), milyen mérőeszközt célszerű használni, mi az a brutto és netto alapterület, hogyan kell egy tetőtéri lakás alapterületét számolni, az erkély, terasz milyen mértékben számít bele az alapterületbe, mi az a “hasznos” alapterület stb. Szóval a “mekkora a lakás?” laikus kérdése azonnal elválik a “mekkora volt a szerződött, és mekkora lett valójában a lakás”  szakmai kérdéskörre. A szerződésben megengedett tűréshatáson (általában 1-3 % ) túl, több százezer,  de akár több millió forintos, alaptalan vételár fizetési kötelezettséget (veszteséget) jelenthet egy lakás alapterületének eltérése, ha  ez az alapterület lemérésének elmulasztása miatt, vagy a szakszerűtlen mérésből, hibás számításból fakadóan nem derül ki. Ugyanez igaz fordítva is: több százezer vagy több millió forintos vételár spórolási (visszatartási vagy visszatérítési) igényt eredményezhet a szabályos mérés alapján igazolható alapterület eltérés. Alapterület eltérésnél, vagy más műszaki vitánál  mielőtt bármit aláírnál, bármiről lemondanál nagyon célszerű műszaki,  jogi szakembert igénybe venni. SZÓVAL: ALAPTERÜLETET MÉRNI !!!!

Talán kiderült, hogy még a “centi” használata, mint  a legegyszerűbb műszaki tevékenység elvégzése sem olyan egyszerű, mint amilyennek látszik. Mindez csak bonyolódik akkor, ha a műszaki, jogi szabályozás még eltérő fogalmakat is használ. Mindezeken túl az alapterület kérdése a vételáron kívül szorosan összefügg az állami támogatásokon, bankkölcsönökön keresztül az ingatlanadóig sok mindennel. 

Az alapos vizsgálat lehetőségét azonban nagymértékben megnehezítheti, ha abba a pszichológiai csapdahelyzetbe kerülünk, amikor a rossz minőségben teljesítő eladó képviselői mindent megtesznek  azért, hogy a műszaki átvizsgálásra minimális időt biztosítsanak. A szóbeli sürgetéstől kezdve a “beszólásokon” át,  a nyilvánvaló hibák letagadásán keresztül az átadás-átvételi jegyzőkönyv eltüntetéséig,  számtalan példa és módszer van arra, hogy  stresszhelyzetbe és hátrányba hozzanak  bennünket. Egyáltalán nem mindegy tehát, hogy egyedül megyünk oda vagy sem, szakember áll szembe szakemberrel vagy sem, mert a laikusok érvelését másodpercek alatt söprik le. Miután egy tisztességes műszaki átvétel órákat vesz igénybe és nagyon komoly jogi következményekkel jár elemi érdekünk, hogy a lakást alaposan és szakszerűen vizsgáljuk át. Ehhez pedig idő és szakismeret kell.

Nincsen konkrét előírás arra, hogy a minőségvizsgálatnak mennyi idő alatt kell lezajlania, azon kik vehetnek részt stb.  Kevesen tudják azonban, hogy a  minőségvizsgálat nemcsak jog, hanem egyben vevő egyik alapkötelezettsége is.   Ennek az elmulasztása, a hibák felfedezésének elmaradása, a hibajavítás késedelme és az ebből származó közvetlen és kapcsolódó károk  vita esetén  nehezen róhatók majd az eladó terhére. Noha  jótállás esetén nem kellene megvizsgálni azokat a tulajdonságokat, amire a jótállás vonatkozik, de az ember egy csöpögés mentes csapot szeretne kapni, és nem egy vitát arról,  ki vagy mi miatt csöpög a csap.

Külön problémát jelent, hogyha a műszaki átadás egybeesik az un. birtokbaadással ( a lakás tényleges átadásával, vagy ahogy a köznyelv hívja a “kulcsátadással”)  !   Arról, milyen durva  anyagi és jogi következményei lehetnek a műszaki átadás  és a birtokbaadás ilyen “összemosásának”  a már említett  „Lakást venni ésszel! Lakásvásárlási útmutató” című tanulmányban részletesen írtam.

A műszaki átvételt megteheted bármilyen külső segítség nélkül, magad is. De jó ha tudod milyen következményei vannak, ha a hibákat nem fedezed fel és ezért  „hibátlanként” veszel át egy lakást!  A gyakorlatban ettől a perctől az eladó folyamatosan erre   fog hivatkozni és minden hibánál elmondja, hogy az már a lakás átvétele után és a te lakáshasználatod miatt keletkezett, hiszen aláírásoddal igazoltad, hogy a lakás a műszaki  átadáskor hibátlan állapotban volt. (Az a hivatkozás is gyakori, hogy eleve tudtál hibákról, és a lakást ennek a tudatában vásároltad meg. )

Itt egy példálózó felsorolás arról, mit is kell szakszerűen átvizsgálnod,  ellenőrizned:

A lakáson belül:

– alapterületet,

– a teljes vezetékrendszert, ideértve a villany, gáz  rendszer kialakítását,  működését, a víz és csatornarendszer működését, egyéb vezeték rendszerek (pl. kábeltévé, esetleg internet vezeték) kialakítását,

– a közüzemi mérőórák létét, érintetlenségüket

– a kád, zuhanyozó, WC, csapok, szerződéses fajtáját, minőségét, működését és a lefolyókat, bűzelzárást

–  a burkolatok (csempék, járólapok, laminált, lap parketta stb.) szerződéses fajtáját, minőségét, lerakását,

– a nyílászárók (ablakok, belső ajtók,  bejárati ajtó, erkélyajtó stb.) szerződéses fajtáját, minőségét, beépítésüket,működésüket,

– vasalatok, zárak, kulcsok

– redőnyök (tokok, működtető szerkezet) szerződéses fajtáját, minőségét és beépítésüket, működését

– festés, mázolás szerződésben írt anyagát és a munka minőségét,

– tapétázás szerződésben írt anyagát és a munka minőségét,

– kapcsolók, konnektorok szerződéses fajtáját, minőségét, működését

– zaj és hangszigetelést, egyéb szigeteléseket

–  az alapterületet helyiségenként és összesen, ideértve az erkély, terasz stb. méreteit, burkolatait is,
– belmagasságot

– falak függőlegességét

– beépítet extrákat (pl. légkondi)

– beépített gépeket, bútorokat,

– dokumentációkat kell kapnod, így különösen a kiviteli – de még jobb, ha megvalósulási – terveket, jótállási jegyeket, garancia füzeteket, anyag és egyéb bizonylatokat, hogy hiba esetén az eladó esetleg a  gyártó, forgalmazó felé fel tudj lépni

(A “szerződéses” kifejezést akkor használom, ha szerződésedben van valamilyen termék vagy minőségi eIőírás.)

A lakáson kívül:

– liftet, lakáshoz tartozó tárolót, garázst, közösségi helyiségeket (pl. konditerem, medence) tetőterasz, kerti növényzetet (ha nem megfelelő a zöldfelület a lakókat kötelezhetik később növénytelepítésre, kertépítésre) szeméttároló.

Ha nem boldogulsz egyedül mert nem érthetsz mindenhez, vagy nincs segítséged, mi segítünk! Írd meg milyen rész-szakterületen kérsz közreműködést (pl. csak a villamossági rendszer átvizsgálása).

A lakás átadás-átvételi eljárást jegyzőkönyv felvételével kell dokumentálni.

A jegyzőkönyv tartalmazza mindazokat a tényeket, amelyekre jogvita esetén jelentősek lehetnek, így különösen
a) az eljárás kezdetének és befejezésének időpontját,
b) a műszaki átadás-átvételi eljárásban résztvevők nevét, megnevezését, részvételi minőségét,
d) a vevő és az építtető észrevételeit,
e) a műszaki átadás-átvételi eljárás során felfedezett mennyiségi és minőségi hibákat, hiányokat, hiányosságok megnevezését (jelentősebb tételszám esetén – az átadás-átvételi jegyzőkönyv mellékletét képező – külön hiánypótlási jegyzőkönyv vagy hibajegyzék, hiányjegyzék is készíthető),
f) a hibás munkarészekre eső költségvetési összegeket,
g) a jogszabályban előírt nyilatkozatokat,
h) a vevő döntését arról, hogy átveszi-e az építményt,
i) a vevő döntését arról, hogy igényt tart-e a hibák kijavítására vagy árengedményt kér (ha a vevő a hibák, hiányok, hiányosságok kijavítását kéri a kijavítás határidejét, valamint a kijavításért és az átvételért felelős személy megnevezését is rögzíteni kell).

Jó tudnod, hogy az eladódnak milyen dokumentumokkal kell rendelkeznie:

• jótállási dokumentumok és ezen belül:,

a) a főbb mozgatható építményszerkezetek kezelési útmutatója, használati utasítása,

b) üzemeltetési, használati és karbantartási utasítás,

c) a nyomáspróba jegyzőkönyvei,

d) a mérési jegyzőkönyvek és az elvégzett működési próbák jegyzőkönyvei,

e) a villamos berendezés első felülvizsgálatának eredményéről készített minősítő iratot,

f) a beépített szerelvények, berendezések, burkolatok, egyéb tartozékok jótállási jegyei,

g) a közüzemi mérőórák jótállási jegye, hitelesítési jegyzőkönyvei,

Miután a műszaki átadás-átvételnek hosszútávra kiható és nagyon komoly anyagi, jogi vonzatai vannak, kár megspórolni az erre jutó költséget, mert ahogy mondani szokták, sokkal többe kerülhet a leves, mint a hús …..

CSOK

Pár szóban érdemes megemlíteni azokat a műszaki kérdéseket, amelyek a CSOK elbírálásánál szerepet játszanak.

A lakás fogalma:
lakás: a lakhatás feltételeinek a vonatkozó jogszabályi követelmények szerint megfelelő, az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel, amely rendelkezik legalább:

a) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel – ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel -, továbbá fürdőhelyiséggel és WC-vel,

b) közműves villamos energia szolgáltatással,

c) egyedi fűtési móddal,

d) közműves szennyvízelvezetéssel, ennek hiányában a szennyvíz elhelyezése és tisztítása a jogszabályi előírásoknak megfelelően történik, és

e) közműves ivóvíz-szolgáltatással, ennek hiányában a telken ivóvíz minőségű vizet szolgáltató kút van;

Az alapterület fogalma:

Nettto alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe. Magyarul a netto alapterület pl. a szoba, fürdőszoba, WC falai által határolt belső terület. (Az a terület, amin a falak állnak vagyis a  falak által elfoglalt alapterület nem tartozik bele a netto alapterület fogalmába.)

A hasznos alapterület a netto alapterületnek azon része, ahol a belmagasság az 1,9 métert eléri vagy meghaladja. (A tetőtérben tehát a ferde sík alatti terület, ha nem éri el ezt a magasságot nem számít bele a hasznos alapterületbe)
A belmagasság a padlószint és a födém (plafon) közötti távolság, függőlegesen mérve. Vigyázat ! Álmennyezet esetén a belmagasságot  az álmennyezet alsó szintjéig mérik! 

5. § (1)  A CSOK szempontjából hasznos lapterület: a következő helyiségek hasznos alapterületének összege, amelyek a lakáson mint önálló rendeltetési egységen belül találhatók:

a) előszoba, közlekedő,

b) nappali,

c) hálószoba,

d) étkező,

e) konyha, étkezőkonyha,

f) fürdőszoba,

g) WC,

h) kamra, tároló,

i) gardrób,

j) mosókonyha,

k) kazánhelyiség és

l) egyéb fűthető helyiség, ide nem értve a gépjárműtárolót és a pinceszinti helyiséget;

8. § (1) A lakás hasznos alapterületének el kell érnie

a) egy gyermek esetén a 40 négyzetmétert,

b) két gyermek esetén az 50 négyzetmétert,

c) három gyermek esetén a 60 négyzetmétert,

d) négy vagy több gyermek esetén a 70 négyzetmétert.

A lakás hasznos alapterületének kiszámításánál az igénylővel közös háztartásban élő és vállalt valamennyi gyermeket figyelembe kell venni, ideértve azon gyermekeket is, akik után az egyéb lakáscélú állami támogatásokról szóló jogszabályok szerint vissza nem térítendő lakáscélú állami támogatást vagy ezt megelőlegező kölcsönt már igénybe vettek.

9. § (1) Lakás bővítésének minősül

a) a lakás hasznos alapterületének legalább egy lakószobával történő növelése érdekében végzett építési tevékenység, ideértve az építmény térfogatnövelésével nem járó tetőtér-beépítést is;

b) emelet-ráépítéssel vagy tetőtér-beépítéssel létrehozott lakás akkor, ha az emelet-ráépítés vagy tetőtér-beépítés révén nem jön létre két új, önálló albetétként nyilvántartott lakás.

(2) A meglévő épület, épületrész vagy építmény átalakítása nem minősül a lakás bővítésének.

(3) Lakás bővítése esetén a bővítendő lakásnak a kérelem benyújtásának időpontjában az igénylő és mindazon személyek lakóhelyéül, szálláshelyéül kell szolgálnia, akiknek együttlakására tekintettel az igénylő a családi otthonteremtési kedvezményre jogosult, és a bővítést követően

a) lakhatási körülményeiknek javulnia kell, valamint

b) a kialakított lakásnak meg kell felelnie a 8. § (1) bekezdésében foglalt követelményeknek.

szerző: Dr. Radovits László

Kapcsolat, megkeresés, probléma leírás:  email: pprrt@t-online.hu