Lakásválság lesz? Soha!

Egy használt villa

A piac ketté fog szakadni jó és rossz helyen lévő használt lakásokra, felépült vagy fel nem épült, jogilag, műszakilag   zűrös  új lakásokra. Aki piaci túlkínálatra vagy a jó lakások áresésére kalkulál csalódni fog. Mert lakni kell, és ezt már az ősember is tudta. A magyar piacon évi 30.000 új lakásra lenne igény.

Az a hullámzás, ami most éppen a piacot jellemzi nem egy általános döntő hatást, hanem különböző, egymással akár ellentétes sorozatot indít el.   Sokan és sokszor leírták, hogy a dömpingben épített  új lakások túlkínálatot eredményeznek majd.  Ehhez képest a 2019-ben átadott lakások szinte kivétel nélkül már a tervezőasztalról elkeltek.  Ki fogja azonnal eladni az eleve aranyáron vett ingatlanát? A többség biztosan kivár, legfeljebb azok lehetnek eladók, akik ilyen- olyan oknál fogva anyagilag megszorultak. Ez az új lakástulajdonosok töredéke lesz.. Ez a mennyiség nem fogja tönkrezúzni a piacot, legfeljebb az alacsonyabb ár erre a szegmensre zúdítja a keresletet, és ezért ezekre az “olcsó” lakásokra majd licitálni fognak a vevők.

KI fognak zuhanni a piacképes kínálatból – vagy nagyon nehezen értékesíthetővé válnak – a jogilag zűrös és/vagy a műszakilag összegányolt  új ingatlanok is. (A legutóbbi esetemnél  a vevő a műszaki átadáskor nem vette észre, hogy a házban nincs gáz, mert az eladó cég nem is kötött szerződést a szolgálatóval……Amikor utólag reklamált arra akarták rábeszélni, hogy a szolgáltatás megindulásáig használjon cserélhető gázpalackot, mert jó lesz az…..  Aki azt hiszi ezek kirívó esetek, nagyon téved. Az új lakások műszaki állapotáról horrortörténetek tudnék mesélni…..)

A 2019 után befejezendő építkezésekre valóban kevesebb a vevő. Mi várható ilyenkor? A már megkezdett, és alulfinanszírozott  építkezés egyszerűen leáll, nem fejezik be, tehát ez sem fog kikerülni a piacra. (Legfeljebb építés alatt az olcsó lakás ígéretével keresik majd a balekokat.)  Miután az építkezések egy része a kereslet hiánya, a bizonytalanság miatt el sem kezdődik, vagy leáll, ebből újlakás túlkínálat nem lesz. A bankhitelből építeni tudó vállalkozók pedig igencsak meg fogják kérni a pénzügyi biztonság árát….   A nagy beruházók megmaradnak, a kicsik pedig visszatérnek ahhoz az építési mérethez, amihez esetleg értenek.

A nagy sakkozás után a valódi piac tehát a már megépült, jogilag rendezett és műszakilag ellenőrizhető lakásokra fog koncentrálódni. A jó helyen és jó állapotban lévő használt lakásokra ugyancsak lesz kereslet, mert új lakás nem épült mindenhol. Sőt! Az építőipar várható megroppanása miatt a szakemberhiány megszűnésével   érdemes lesz majd  jó helyen felújítandó lakást  vásárolni. (Nem mintha az új lakások vásárlóinak komoly része a generál felújítást megúszhatná.) Ugyanezen oknál fogva a családi házas telekárak sem fognak túlzottan csökkenni, mert a végtelenségig elkényeztetett – mondjuk ki őszintén, néha pofátlan – építési vállalkozóknak már nem lesz snassz családi házat építeni, emberi munkadíjért. Ez pedig szinten tartja vagy növeli a telekárakat.    A társasház építésére alkalmas telkek ára valószínűleg csökkenni vagy stagnálni fog, mert az eladók nyilván egy ideig tartani fogják az árakat. Ezt  stagnálást az építési költségek lehetséges csökkenése törheti meg.

Összegezve: A befektetési célú kereslet csökkenni fog, mert a bankkamatok emelkedése várható, viszont a lakásbérleti díjak stagnálni vagy a rossz lakások esetében esni fognak. A lakni akaró vásárlók kereslete megmarad, ők viszont a már elkészült, rendben lévő új, vagy műszakilag megfelelő használt lakásokra vadásznak majd.  Nem válság lesz tehát, hanem piactisztulás, és a minőségi kereslet fog a minőségi kínálattal találkozni! 

Az ingatlanárak emelkedése és a bérleti díjak emelkedésének megtorpanása miatt a lakást befektetési céllal vásárlók keresletének jelentős része  a kockázatmentesnek tűnő  “szuper” állampapírba  vándorolt át, és ez időlegesen nagyon komoly forrásokat vont el az ingatlanpiacról. Amikor azonban emelkedik az infláció, és az adómentes kamatot percek alatt elviszi, ők is rá fognak jönni, hogy rossz lóra tettek.  Márpedig az inflációt az állam  bizonyos keretek között úgy manipulálja, ahogy akarja. Az MNB-nek kimondottan nincs árfolyamcélja, ezért az euro vagy más devizák forint árfolyama szabadon mozog. MI köze ehhez a “keményen dolgozó kisembernek” ?  Csupán annyi, hogy az élelmiszerek döntő hányada ma már import, amit euróban kell kifizetni.  A legfontosabb, “hétköznapi” inflációs kosár zömét pedig az élelmiszer és az üzemanyagárak adják. Magyarul a hétköznapok drágulását még a szuperpapír kumulált kamata sem biztos, hogy fedezni fogja. (Sőt, a folyamatos lekötés mellett elérhető,  öt évre jutó maximális 4,95 %-os átlaghozam a már valójában létező, évi 3 %-os inflációs tőkeveszteséget alig haladja meg.)  Az ötven és százmillió forint közötti  befektetők kamathozama a mindennapok túlélését talán segítheti, de az inflációval összefüggő tőkeleértékelődés miatt nagyon gyorsan rá fognak jönni, hogy hosszútávon az ingatlan talán a legbiztosabb jó befektetés. 

Dr. Radovits László ingatlanjogi szakértő


Hasonló cikkek